Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): como funciona e quem pode investir

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) foi criado em 1997 como o primeiro instrumento de securitização do país, proporcionando uma nova modalidade de recurso para financiar o mercado imobiliário no Brasil. 

Esse título de renda fixa de crédito privado permite que empresas captem recursos ao antecipar recebíveis de origem imobiliária, como fluxo futuro de recebimentos de aluguéis ou parcelas da venda de um imóvel. 

A securitizadora é a instituição responsável por transformar esses recebíveis em um título. O CRI pode ser prefixado ou pós-fixado sendo atrelado a um indexador, como IPCA ou CDI, como qualquer título de renda fixa.

Assim como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), o CRI é um investimento em renda fixa visando financiar o mercado imobiliário. 

No entanto, existem algumas diferenças, como a instituição responsável pela emissão do título – no caso da LCI, são os bancos. 

Portanto, os CRIs emitidos por securitizadoras não possuem a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Além disso, os CRIs tendem a ter prazos mais longos do que as LCIs, variando de 2 a 10 anos, podendo chegar a 15 anos em casos específicos.

As Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários (DTVM) e Corretoras de Títulos e Valores Mobiliários (CTVM) são responsáveis pela distribuição desses títulos. 

Desta forma, e visando uma atuação completa e com visão 360º para o mercado, a Criteria Partners é responsável pela assessoria financeira, estruturação e distribuição do CRI, ajudando o cliente a encontrar o tipo de investidor que melhor atenda ao seu perfil e negociar as principais características do CRI, como taxas, volume, prazo, carência e forma de amortização. 

Embora seja comum os CRIs serem emitidos por construtoras e incorporadoras, outras empresas também podem usufruir desse instrumento, desde que tenham um lastro que permita sua viabilidade.

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Entendendo o CRI e seus investidores

Segundo o Head de, Lut Neto da Criteria Partners existem duas modalidades de CRIs: o Corporativo e o Pulverizado, além de algumas subcategorias que possuem impacto que são:

  • CRI Corporativo: Quando o risco está ligado a somente uma devedora. Alguns exemplos de CRIs corporativos são: BTS (Build-to-Suit) – quando o investidor capta os recursos para construir um imóvel que atenderá todos os requisitos do locatário e; Sale and Lease-Back – quando uma empresa vende o seu imóvel, passa a ser o locatário e o locador emite um CRI para financiar esta operação;
  • CRI Pulverizado: Quando o risco está ligado a uma carteira com diversos devedores, como no caso de compra e venda ou um fluxo de aluguéis de unidades residenciais, corporativas, shopping centers, etc.

Apesar de existirem CRIs onde apenas investidores profissionais (pessoas físicas ou jurídicas que possuem investimentos superiores a R$ 10 milhões) podem participar da oferta, é possível encontrar CRIs disponíveis a qualquer tipo de investidor, este que precisa apenas estar disponível para seguir com o investimento. 

O papel da Criteria Partners na disponibilização dos CRIs

Lut ressalta que a Criteria Partnes tem um papel importante na distribuição dos CRIs. Além de focar nos principais players de mercado – que você confere abaixo – a empresa conta com uma equipe de especialistas financeiros disponíveis para fornecer as melhores soluções quando se trata de CRIs e outras áreas focadas em investimentos.

Entre os principais títulos, Lut Neto destaca:

  • Fundos de recebíveis imobiliários: Conhecidos também como os “fundos de papéis”, essa modalidade de fundo aplica seus recursos em títulos imobiliários, como o CRI, a LCI e a LH (Letra Hipotecária); 
  • Fundos de renda fixa (FIFR): Diferentemente dos fundos de papéis, os fundos de renda fixa não investem somente em títulos relacionados ao setor imobiliário, mas em qualquer título de renda fixa, como CDB, LCI, LCA, CRI, CRA, debêntures, etc;
  • Family Offices: Estrutura montada para gerir o patrimônio de famílias com grandes fortunas. Responsáveis por oferecerem diversos serviços aos clientes como: planejamento tributário, análise patrimonial, gestão de investimentos, administração de despesas, entre outros.
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Ações transformadoras

Um marco importante para a empresa e que teve impacto positivo no mercado, trazendo bons resultados aconteceu em setembro de 2022, ao qual a Criteria Partners e sua equipe assessoraram o Shopping Pátio Roraima na oferta da emissão do seu CRI, levantando R$ 40 milhões a um prazo de 10 anos para a expansão do imóvel localizado em Boa Vista/RR. 

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